Der Mietspiegel kann durch die angeführten Merkmale grundsätzlich wesentliche Mietpreisunterschiede erklären. Trotzdem verbleibt ein Streubereich der Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen, der statistisch nicht erklärt werden kann, bedingt durch die weitgehend freie Mietpreisgestaltung, aufgrund rechtlicher Vorgaben nicht verwertbarer Mieter- und Wohnwertmerkmale (z.B. Mietdauer, Nationalität) sowie durch im Mietspiegel nicht enthaltene und analysierte Merkmale.
Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten daher üblicherweise Nettomieten, die innerhalb einer Zwei-Drittel-Spannbreite liegen. Diese Spannbreite umfasst im Schnitt die nach den Angaben der Tabellen 1 bis 6 errechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete +/- 19 Prozent.
Abweichungen nach oben oder unten von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß BGH - VIII ZR 227/10 - zu begründen. Zur Begründung können insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden.
Dabei ist zu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung viele Wohnwertmerkmale erhoben und auf deren Mietpreiseinfluss analysiert wurden. Wohnwertmerkmale mit eindeutig nachweisbarem signifikanten Einfluss auf den Mietpreis sind in den Tabellen jeweils mit ihrem durchschnittlichen Wert enthalten.
Weitere Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber nicht im Mietspiegel aufgelistet sind, hatten keinen signifikanten Mietpreiseinfluss. Dabei handelt es sich um folgende Wohnwertmerkmale:
Diese Wohnwertmerkmale können somit im Rahmen der oben genannten Spannbreitenausfüllung nur mit Ausnahmebegründung und in sehr begrenztem Umfang verwendet werden.
Nicht ausgewertet werden konnten aufgrund zu geringer Anzahl in der Stichprobe: Penthouse-Wohnungen, Galerie-Wohnungen, Souterrain-Wohnungen, Solarthermieanlage zur Wärmegewinnung, regenerative Energien (z.B. Pellets, Erdwärme als Heizungsbetriebsmittel), kein Bad/WC in der Wohnung vorhanden.
Abweichungen nach oben oder unten sind auch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der angeführten Merkmale erheblich abgewichen wird.