Bei dem in der Berechnung ermittelten konkreten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung der Datenerhebung hat gezeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.
ie Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Kernen im Schnitt auf ± 17 Prozent (%) um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.
Grundsätzlich ist es üblich, sich bei der Festlegung der Miete für eine bestimmte Wohnung an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung im Mittel richtig getroffen wird. Weicht man von dem ermittelten ortsüblichen Durchschnittswert im Rahmen der Spannen nach oben oder unten ab, so wird dies in der Regel wie folgt vorgenommen und begründet.
Im Zuge der Datenerhebung zum Kernener Mietspiegel wurden auch Merkmale abgefragt, welche keinen statistisch signifikanten Einfluss auf die Nettokaltmiete hatten.
Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Dachgeschoss-Wohnung, Einzimmer-Apartment, Maisonette.
Die Wohnung unterliegt einem Wärme-Contracting-Vertrag, 3-Scheiben- oder hochwertige Wärme-/Lärmschutzfenster, 2-Scheiben-Isolierfenster, Kastenfenster/Doppelfenster, Fenster mit zusätzlichem Vorfenster, Roll- oder Fensterläden an allen Fenstern (außer Badfenster), teilweise Roll-/Fensterläden an den Fenstern, keine Roll-/Fensterläden vorhanden, mind. ein Durchgangszimmer (betrifft nur Hauptwohnräume).
Ausschließlich eigene Gartennutzung, gemeinschaftliche Gartennutzung mit anderen Hausparteien, Einzelgarage, Stellplatz in Tiefgarage, Carport oder reservierter Stellplatz im Freien, Abstellraum außerhalb der Wohnung (Keller, Dachboden, Bühne), Wäschetrockenraum, Waschküche, Fahrradraum, Aufzug.
Große Grünflächen (Wald, Wiese, Park mit mind. Fußballplatzgröße) in max. 100 m Entfernung, sehr hoher Durchgrünungsgrad im Umkreis von 100 m, kaum Grünflächen, aufgelockerte Bebauung, mittlerer Begrünungsgrad, offene Bebauung, hoher Begrünungsgrad (überwiegend Ein-/ Zweifamilien-, Reihenhäuser).
Diese obengenannte Merkmale sind bei einer Anwendung der 2/3-Spannbreite nicht zu berücksichtigen. Alle anderen abgefragten Merkmale, welche hier erscheinen oder nicht als Zu- oder Abschlag in der Berechnungn auftauchen, wiesen eine zu geringe Häufigkeit auf. Hierdurch war eine wissenschaftliche Untersuchung nicht möglich.