Mietpreisspanne

Bei dem in der Berechnung ermittelten konkreten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung der Datenerhebung hat gezeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Müllheim im Schnitt auf 17 Prozent (%) um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Grundsätzlich ist es üblich, sich bei der Festlegung der Miete für eine bestimmte Wohnung an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung im Mittel richtig getroffen wird. Weicht man von dem ermittelten ortsüblichen Durchschnittswert im Rahmen der Spannen nach oben oder unten ab, so erfolgt dies in der Regel aufgrund der Einordnung der Merkmale in folgende Kategorien:

1. Ein oder mehrere Merkmale sind nicht in den Tabellen oder unter – Nicht verwertbare Merkmale im Mietspiegel - aufgeführt oder,
2. ein oder mehrere Merkmale weichen in ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Qualität, wesentlich stärker vom ortsüblichen Standard ab.

Hier können lt. der o. g. Spannenregelung jeweils nach unten oder oben von dem errechneten Wert bis zu + 17% oder -17% zusätzlich an Zu- bzw. Abschlägen formuliert werden.
Beispiele für Merkmale zu 1.):

• Merkmale wie Einzelöfen, oder fehlende Modernisierungsarbeiten wie Elektroinstallation zeitgemäß erneuert, Dämmung der Dachgeschoss- oder Kellerdecken usw. können mit einem Abschlag von bis zu -17% bewertet werden.
• Merkmale wie eine Maisonettewohnung (Wohnung über 2 Etagen, interne Treppe) oder die Lage der Wohnung befindet sich in einem Garten/Grünanlage/Park (kein Verkehrsaufkommen) usw. können mit einem Zuschlag von bis zu +17% bewertet werden.

Beispiele für Merkmale zu 2.):

• Merkmale wie keine Heizung vom Vermieter gestellt, keine Internetanschlussmöglichkeit usw. können insgesamt mit einem Abschlag von bis zu -17% bewertet werden.
• Merkmale wie eine besondere Lage wie z. B. eine Höhenlage, Weinberglage o. ä. oder besondere Ausstattungsmerkmale wie Swimmingpool, Videoüberwachung usw. können insgesamt mit einem Zuschlag von bis zu +17% bewertet werden.

Nicht ansetzbare Merkmale im Mietspiegel

Im Zuge der Datenerhebung zum Müllheimer Mietspiegel wurden auch Merkmale abgefragt, deren Einfluss sich entweder als statistisch neutral herausstellten oder welche keinen sachlogisch oder signifikanten Einfluss auf die Nettokaltmiete hatten. Diese sind nachfolgend aufgelistet.

• Art und Alter des Gebäudes und der Wohnung:
  Einliegerwohnung.
• Größe, Ausstattung und sonstige Beschaffenheit der Wohnung:
  zentrale Heizungsversorgung, mindestens ein Wohnraum, Küche oder Bad ohne fest installierte Heizungsversorgung, Nachtspeicheröfen, Warmwasserversorgung zentral für die Wohnung, Balkon, Loggia, Dach(-Terrasse), 3-Scheiben- oder hochwertige Wärme-/Lärmschutzfenster, 2-Scheiben-Isolierfenster (Standard, Verbundglas), mind. ein Durchgangszimmer (betrifft nur Hauptwohnräume), keine Gegensprechanlage vorhanden.
• Außenanlagen, Gemeinschaftseinrichtungen:
  Einzelgarage, Stellplatz in Tiefgarage, Carport oder reservierter Stellplatz im Freien, Wäschetrockenraum, Waschküche, Fahrradraum, Abstellraum, Aufzug.
• Wohnlage:
  Etagenlagen, Wohnung liegt im Untergeschoss/Souterrain, große Grünflächen (Bäume, Wald, Wiese, Park mit mind. Fußballplatzgröße) im Umkreis. 100m, unverbaute Weitsicht aus den Haupträumen, Hauptverkehrsader (starkes Verkehrsaufkommen), Durchgangsstraße (mittleres Verkehrsaufkommen), Anliegerstraße (niedriges Verkehrsaufkommen), Garten/Grünanlage/Park (kein Verkehrsaufkommen), geschlossene bis sehr dichte Bebauung (überwiegend Mehrfamilienhäuser, z.B. Altstadt), kaum Grünflächen, aufgelockerte Bebauung, mittlerer Begrünungsgrad, offene Bebauung, hoher Begrünungsgrad (überwiegend Ein-/ Zweifamilien-, Reihenhäuser, durchschnittlicher Lärmpegel bei offenem Fenster, Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z.B. durch Rauch, Abgase, Strahlen, Feinstaub, Geruch, Erschütterungen, Schadstoffe usw.).

Diese Merkmale sind bei einer Anwendung der 2/3-Spannbreite nicht zu berücksichtigen. Für alle anderen im Fragebogen abgefragten Merkmale, welche hier nicht erscheinen oder nicht als Zu- oder Abschlag auftauchen, war keine statistische und somit wissenschaftliche Aussage möglich.