Mietpreisspannen

Bei dem in der Berechnung ermittelten konkreten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung der Datenerhebung hat gezeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Müllheim im Schnitt auf 17 Prozent (%) um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Grafische Darstellung der 2/3-Spanne in Müllheim

Grundsätzlich ist es üblich, sich bei der Festlegung der Miete für eine bestimmte Wohnung an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung im Mittel richtig getroffen wird. Weicht man von dem ermittelten ortsüblichen Durchschnittswert im Rahmen der Spannen nach oben oder unten ab, so erfolgt dies in der Regel aufgrund der Einordnung der Merkmale in folgende Kategorien:

  1. Ein oder mehrere Merkmale sind nicht in den Tabellen oder unter – Nicht verwertbare Merkmale im Mietspiegel - aufgeführt oder,
  2. ein oder mehrere Merkmale weichen in ihrer Art, ihrem Umfang oder ihrer Qualität, wesentlich stärker vom ortsüblichen Standard ab.

Hier können lt. der o. g. Spannenregelung jeweils nach unten oder oben von dem errechneten Wert bis zu + 17% oder -17% zusätzlich an Zu- bzw. Abschlägen formuliert werden.
Beispiele für Merkmale zu 1.):

Beispiele für Merkmale zu 2.):

Nicht ansetzbare Merkmale im Mietspiegel

Im Zuge der Datenerhebung zum Müllheimer Mietspiegel wurden auch Merkmale abgefragt, deren Einfluss sich entweder als statistisch neutral herausstellten oder welche keinen sachlogisch oder signifikanten Einfluss auf die Nettokaltmiete hatten. Diese sind nachfolgend aufgelistet.

Diese Merkmale sind bei einer Anwendung der 2/3-Spannbreite nicht zu berücksichtigen. Für alle anderen im Fragebogen abgefragten Merkmale, welche hier nicht erscheinen oder nicht als Zu- oder Abschlag auftauchen, war keine statistische und somit wissenschaftliche Aussage möglich.