Definitionen zum Thema Mieten

Hinweis: Der hier dargestellte Text entspricht nicht dem Wortlaut des Gesetzes.

  1. Gesetzliche Grundlagen
    1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

      Die rechtlichen Grundlagen des Mietspiegels sind in den §§ 558 c und 558 d BGB geregelt.

      Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

      Ein Mietspiegel ist ein statistisches Werk, das die am örtlichen Wohnungsmarkt existierenden Mieten widerspiegelt. „Qualifiziert“ ist ein Mietspiegel, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

      Er soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Das erfolgt in Regensburg durch die Fortschreibung nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bzw. durch die Neuerhebung von Daten.

    2. Mieterschutzverordnung

      In der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 10. November 2015 legt die Bayerische Staatsregierung fest, in welchen Gemeinden, kreisfreien Städten oder Landkreisen bundesrechtliche Mieterschutzverordnungen der §§ 556 d (Mietpreisbremse), 558 (Kappungsgrenze) und 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gelten. Für Regensburg gelten die genannten Einschränkungen aufgrund der Tatsache, dass die Stadt Regensburg zu den in der Anlage 1 der MiSchV genannten Gebieten gehört, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ besonders gefährdet ist. Diese Verordnung gilt vorerst bis zum 31. Juli 2020.

  2. Mietbegriff/ Mietsache

    Der § 535 BGB beschreibt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags für beide Vertragsparteien.

    Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.

  3. Mieterhöhung

    Die §§ 557 bis 559 BGB regeln die Mieterhöhung.

    Vermieter und Mieter können für ihr Mietverhältnis eine Erhöhung der Miete z.B. in der Art einer Staffel- oder Indexmiete vereinbaren (vgl. § 557 BGB). Dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen im Mietvertrag voraus.

    Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an eine „ortsübliche“ Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab für diese Miete ist eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen Bereich abgeleitet wird. Diese Kriterien können aus einem Mietspiegel, aus Vergleichsmieten oder Mietdatenbanken hergeleitet werden.

    Der Vermieter kann die Miete nicht unbegrenzt und beliebig häufig erhöhen, eine Anpassung bis zur ortsübliche Vergleichsmieten setzt voraus, dass die Miete vorher 15 Monate lang unverändert gewesen ist. Über einen Zeitraum von 3 Jahren ist die Erhöhung auf 20% bzw. in Gebieten mit knappem Wohnungsmarkt, wie in Regensburg, auf 15% gedeckelt (siehe: 7.5. Kappungsgrenze).

    Hat der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten, so darf er bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Monats die Argumente des Vermieters prüfen. Sind die Angaben und Berechnungen korrekt, muss er der Mieterhöhung zustimmen, gegebenenfalls kann er gerichtlich dazu verpflichtet werden.

  4. Mietpreisbremse

    Der § 556 d BGB regelt die „Mietpreisbremse“.

    Wie in Absatz 1.2 beschrieben, gilt für Regensburg die „Mietpreisbremse“ bis zum 31. Juli 2020. Das bedeutet, die Möglichkeit des Vermieters, die Miete bei Neuvermietung einer Wohnung zu erhöhen, ist auf den Höchstsatz von 10 % über der „ortsüblichen“ Vergleichsmiete begrenzt, um einen unkontrollierten Anstieg der Mieten zu verhindern. Ausnahmen, z.B. nach umfassender Sanierung oder bei gefördertem Wohnraum, werden in den §§ 556 e und f beschrieben.

    Sollte in einem Mietvertrag entgegen der Mietspreisbremse eine Miete vereinbart sein, die die zulässige Miete überschreitet, kann dies Rechtsfolgen haben, die in § 556 g beschrieben sind. Der Mieter kann zu viel verlangte Miete vom Vermieter nur zurückverlangen, wenn er dies unter Berufung auf das BGB zuvor gerügt hat. Dabei muss er u.a. erläutern, aufgrund welcher Fakten er die zuvor vereinbarte Miete beanstandet.

  5. Kappungsgrenze

    Der § 558 Absatz (3) BGB regelt die „Kappungsgrenze“

    Bei Miethöhungen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. Der Prozentsatz für Regensburg beträgt bis zum 31. Juli 2020 15 %, weil das Gemeindegebiet als ein Gebiet bestimmt ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ausnahmen davon sind in den §§ 558 Absatz (4), 559 und 560 dargestellt.

  6. Kündigung eines Mietverhältnisses bei Wohnungsumwandlung

    Der § 577 a BGB regelt die „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“.

    Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. In Gebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“, also auch in Regensburg, verlängert sich diese Frist entsprechend § 577 a Absatz (2) auf zehn Jahre.

    Zieht der Mieter jedoch in eine Eigentumswohnung zur Miete ein, gelten die regulären gesetzlichen Kündigungsfristen.