Spannbreite und Sonderfälle

Dieser Mietspiegel kann durch die angeführten Merkmale wesentliche Mietpreisunterschiede von Wohnungen erklären. Trotzdem verbleibt auf dem freien Wohnungsmarkt eine Spannbreite der Nettokaltmieten für gleichartige Wohnungstypen, die statistisch nicht erklärt werden kann. Diese Spannbreite ist zum einen bedingt durch subjektiv und individuell bewertete Wohnwertmerkmale (z. B. Mietdauer, soziale Verantwortung), zum anderen durch im Mietspiegel nicht enthaltene Merkmale, denn es können bei der Mietspiegelerstellung niemals alle Wohnwertmerkmale berücksichtigt und in einem Mietspiegel abgebildet werden.

Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten üblicherweise Nettokaltmieten, die innerhalb einer 2/3-Spannbreite liegen (d. h. rund 67 % aller mittleren Nettokaltmieten einer bestimmten Wohnungsklasse). Diese Spannbreite beträgt die nach den Angaben errechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete +/- 21 Prozent.

Abweichungen von der in diesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen (Urteil des Bundesgerichtshofes BGH - VIII ZR 227/10). Alle Merkmale aus der Datenerhebung, die signifikanten Einfluss auf den Mietpreis haben, sind in der Tabellen III jeweils als durchschnittlicher Zu- bzw. Abschlag enthalten. Diese Auflistung der im Mietspiegel genannten Zu- und Abschläge erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Beispielsweise kann für nachweisbar schlechten Bauzustand oder Bad/WC außerhalb der Wohnung oder keine abgeschlossene Wohnung oder Souterrainwohnung oder einfachverglaste Fenster/Doppelfenster zusätzlich ein Abschlag im Rahmen der oben erwähnten 2/3-Spannbreite vorgenommen werden. Gleiches gilt für Zuschläge für besonders luxuriöse Ausstattung oder für besondere Lagekriterien im Wohngebäude wie Penthouse oder Dachterrasse.

Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete sind auch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der angeführten Merkmale erheblich abgewichen wird.