Mietpreisspannen

Bei dem in der Berechnung ermittelten konkreten Vergleichswert handelt es sich um die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro Monat gezahlt wird. Die Auswertung der Datenerhebung hat gezeigt, dass die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich differieren können. Dies liegt zum einem an der Vertragsfreiheit des Wohnungsmarktes und zum anderen an qualitativen und nicht erfassten Unterschieden der Wohnwertmerkmale, die den Mietpreis mitbestimmen.

Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in Winnenden im Schnitt auf ±17 Prozent (%) um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete.

Grundsätzlich ist es üblich, sich bei der Festlegung der Miete für eine bestimmte Wohnung an der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, da damit die Miete einer nach Standard und Größe üblichen Wohnung im Mittel richtig getroffen wird. Weicht man von dem ermittelten ortsüblichen Durchschnittswert im Rahmen der Spannen nach oben oder unten ab, so wird dies in der Regel wie folgt vorgenommen und begründet.

• Nicht in der Berechnung oder unter Abschnitt „Merkmale ohne Einfluss auf den Mietpreis“ aufgeführte Wohnwertmerkmale. Hier kann ein Teil der Spanne, allerdings insgesamt maximal bis zur Hälfte der möglichen Spannenober-/untergrenze, also maximal ± 8,5 %, angesetzt werden.
  Beispiele für derartige Merkmale:
  • Merkmale wie mind. ein Durchgangszimmer (betrifft nur Hauptwohnräume) oder ein Zimmer ohne Heizungsversorgung können mit einem Abschlag von insgesamt 8,5 % bewertet werden.
  • Merkmale wie eine Videoüberwachungsanlage, Modernisierung der Außenwand, Erneuerung der Fenster oder weitere Teilmodernisierungen können mit einem Zuschlag von insgesamt 8,5 % bewertet werden.
• Starke Abweichung der Qualität vom Standard bei einzelnen im Mietspiegel aufgeführten Zu-/ Abschlagsmerkmalen. Hier kann dies ebenfalls im Spannbreitenbereich berücksichtigt werden, jedoch ebenfalls insgesamt maximal bis zur Hälfte der möglichen Spannenober-/ untergrenze, also maximal ±8,5 %.
  Beispiele für derartige Merkmale:
  • keine Heizung vorhanden, keine Gegensprechanlage vorhanden, keine Internetanschlussmöglichkeit usw. können insgesamt mit einem Abschlag von 8,5 % bewertet werden.
  • Kriterien wie eine besondere Lage wie z. B. eine Höhenlage o. ä., Penthaus Wohnung usw. können insgesamt mit einem Zuschlag von 8,5 % bewertet werden.

Merkmale ohne Einfluss auf den Mietpreis

Im Zuge der Datenerhebung zum Winnender Mietspiegel wurden auch Merkmale abgefragt, welche keinen statistisch signifikanten Einfluss auf die Nettokaltmiete hatten.

Fragen der Kategorie: "Art und Alter des Gebäudes und der Wohnung" des Merkmalkatalogs

Freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Dachgeschoss-Wohnung, Einzimmer-Appartement, Maisonette.

Fragen der Kategorie: "Ausstattung und sonstige Beschaffenheit der Wohnung" des Merkmalkatalogs

Die Wohnung unterliegt einem Wärme-Contracting-Vertrag, 3-Scheiben- oder hochwertige Wärme-/ Lärmschutzfenster, 2-Scheiben-Isolierfenster, Kastenfenster/ Doppelfenster, Fenster mit zusätzlichem Vorfenster Roll- oder Fensterläden an allen Fenstern (außer Badfenster), teilweise Roll-/ Fensterläden an den Fenstern, keine Roll-/ Fensterläden vorhanden, mind. ein Durchgangszimmer (betrifft nur Hauptwohnräume).

Fragen der Kategorie: "Außenanlagen, Gemeinschaftseinrichtungen" des Merkmalkatalogs

Ausschließlich eigene Gartennutzung, gemeinschaftliche Gartennutzung mit anderen Hausparteien, Einzelgarage, Stellplatz in Tiefgarage, Carport oder reservierter Stellplatz im Freien, Abstellraum außerhalb der Wohnung (Keller, Dachboden, Bühne), Wäschetrockenraum, Waschküche, Fahrradraum, Aufzug.

Fragen der Kategorie: "Wohnlage" des Merkmalkatalogs

Große Grünflächen (Wald, Wiese, Park mit mind. Fußballplatzgröße) in max. 100 m Entfernung, sehr hoher Durchgrünungsgrad im Umkreis von 100 m, kaum Grünflächen, aufgelockerte Bebauung, mittlerer Begrünungsgrad, offene Bebauung, hoher Begrünungsgrad (überwiegend Ein-/ Zwei-familien-, Reihenhäuser).

Diese Merkmale sind bei einer Anwendung der 2/3-Spannbreite nicht zu berücksichtigen. Alle anderen abgefragten Merkmale, welche hier erscheinen oder nicht als Zu- oder Abschlag in Tabelle 2 auftauchen, wiesen eine zu geringe Häufigkeit auf. Hierdurch war eine wissenschaftliche Untersuchung nicht möglich.