Vergleichsmiete – Mieterhöhung

Nach dem § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn:

• die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist und
• die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind und
• der Mietzins sich innerhalb von 3 Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 15 % erhöht hat (Kappungsgrenze). Mit Verordnung der Landesregierung vom 16. Juni 2020 wurde Winnenden zum Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 S. 2 BGB erklärt (GBl. vom 25. Juni 2020, S. 408). Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft, danach beträgt die Kappungsgrenze wieder 20 %.

Mietpreisbremse

Mit Verordnung der Landesregierung vom 06. Oktober 2020 wurde Winnenden erneut in die Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt aufgenommen. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30. Juni 2025 außer Kraft.

§ 556d BGB

Die Miete bei einer Neuvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.

§ 556e BGB

Liegt die zuletzt geschuldete Miete (Vormiete) höher als die nach § 556 d zulässige Miete, darf die Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Modernisierungsumlagen, die der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre durchgeführt hat, können aufgeschlagen werden.

§ 556f BGB

Ausgenommen von der Beschränkung des § 556d sind Erstbezüge bei Neubau (nach 01.10.2014) und nach umfassender Modernisierung.

Diese Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegener Betriebskosten.
Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend machen und begründen. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf:

• einen Mietspiegel
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• entsprechende Entgelte von mindestens drei Vergleichswohnungen

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für eine Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andere Begründungsart stützt. Zur Begründung einer Mieterhöhung genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb einer Spanne liegt. Der Mieter hat zur Prüfung, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmt, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter der geforderten Erhöhung innerhalb der Frist nicht zu, so kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Eine Kündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist nicht zulässig.

Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gelten abweichende Vorschriften.